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08.11.2013

Mietenbremse - Schein und Sein

Am 7. November 2013 erschien im Tagesspiegel der Artikel »Mietenbremse in Berlin – Kleine und große Vorstöße« von Ralf Schönball. (Link zum Artikel)

Nachstehend, in Form einer Gegenüberstellung von Schein und Sein, die Darstellung des Tagesspiegels und die Erwiderung der LINKEN.

Was haben Senat und Bezirke schon zugunsten Berliner Mieter unternommen?

Der Tagesspiegel

Erwiderung der LINKEN

CDU und SPD verhandeln im Bund über eine Mietenbremse – in Berlin hingegen ist schon einiges passiert. Doch wie genau sehen die Berliner Bemühungen aus?

So richtig glauben kann er es noch nicht, Berlins Senator für Stadtentwicklung, Michael Müller (SPD). »Falls es wirklich so kommt«, diese Einschränkung stellt er seiner Bewertung der Pläne von CDU und SPD voran. Aber falls, ja falls, »dann ist das ein großer Schritt nach vorne«. Seit langem hat das Land Berlin eine Reihe von Vorstößen im Kampf gegen die Wohnungsnot unternommen. Vieles davon ist nun eingegangen in das »Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen«, das die künftigen Großkoalitionäre auf Bundesebene am Dienstag vorstellten.

Was haben Senat und Bezirke bisher schon zugunsten Berliner Mieter unternommen?

Ausgestaltung der Mietpreisbremse auf Bundesebene und vor allem deren Inkrafttreten sind völlig offen.

Sicher, es wird höchste Zeit, ungebremste Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen zu unterbinden. Aber eine regulierte Mieterhöhung ist trotzdem eine Mieterhöhung und führt nicht zu bezahlbarem Wohnraum. Dadurch wird nur die Spitze gekappt, das Gesamtmietniveau wird sich weiter erhöhen.

Unklar ist, was mit Miethöhen geschehen soll, die bereits jetzt über dem Mietspiegel liegen. Neubauten sollen ohnehin ausgespart bleiben. Der bezahlbare Wohnungsbestand wird so nicht ausgeweitet.

Nötig ist dagegen eine umfassende Reform des Mietrechts mit Senkung der Modernisierungsumlagen und veränderten Regeln zur Mietspiegelaufstellung, die Ausweitung der sozialen Wohnraumförderung und die realistische Anhebung der Wohnkostenhilfe für Menschen mit geringem Einkommen.

Mietenanstieg ausgebremst

Für die rund 285 000 landeseigenen Wohnungen gilt schon heute das, was der Bund künftig auch zur Begrenzung des Spielraums für Mieterhöhung privater Hauseigentümer festlegen will: Maximal 15 Prozent mehr Miete dürfen sie verlangen und zwar nur alle vier Jahre. Bis vor kurzem waren noch Mieterhöhungen von 20 Prozent binnen drei Jahren möglich. Dieser Spielraum war in diesem Jahr mit dem Mietrechtsänderungsgesetz bei angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin auf 15 Prozent gesenkt worden. Nun soll auch noch der zeitliche Rahmen auf vier Jahre gestreckt werden – auch für private Vermieter.

 

Dass städtische Gesellschaften keine Miettreiber sind, sollte selbstverständlich sein. Leider gibt es hier Ausnahmen. Die bundesrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten können für die städtischen Gesellschaften kein Maßstab sein. Sie sind die zentralen Stützen einer sozialen Wohnraumversorgung.

Mit den aktuellen Vorschlägen zur Neuregelung soll der bundesrechtliche Mieterhöhungs-Mechanismus lediglich gedämpft und nicht neu justiert werden.

Wir wollen stattdessen leistungslose Mieterhöhungen abschaffen; lediglich einen Inflationsausgleich halten wir für angemessen.

Förderung des sozialen Wohnungsbaus

Das Land Berlin will einen Fonds auflegen, der den Bau von günstigen Mietwohnungen subventioniert. Dazu sollen 64 Millionen Euro jährlich zur Verfügung gestellt werden, die Hälfte davon kommt vom Bund. Gestritten wird noch, ob vor allem landeseigene Gesellschaften das Geld aus dem Fonds bekommen oder auch private. Wer Geld bekommt, muss dafür im Gegenzug neue Wohnungen für Mieten ab sechs Euro nettokalt pro Quadratmeter und Monat anbieten.

 

75% der Summe, also nur rd. 48 Mio. €, sollen für die Förderung von Mietwohnungsbau und für den Ankauf von Belegungsbindungen ausgegeben werden, der Rest auf Initiative der CDU für Eigentumsmaßnahmen.

Die Koalition will damit bis zu 1.000 Wohnungen jährlich fördern, mit einer Ausgangsmiete von 7,50 €/m², die einkommensabhängig bis auf 6,00 €/m² gesenkt werden kann.

Die Mieten sollen jährlich um 0,20 €/m² steigen, die Bindungen 15 bis 20 Jahre bestehen.

Wir schlagen 100 plus 30 Mio. € für die soziale Wohnraumförderung vor, zum einen als Eigenkapitalstärkung der städtischen Wohnungsunternehmen, zum anderen als Fonds auch für Dritte für Ankauf, Modernisierung und Neubau.

Hilfen für die Bezirke

Der Senat will die Bau- und Planungsabteilungen jeden Bezirks mit bis zu sechs zusätzlichen Mitarbeitern stärken. Ob das so kommt, hängt von den laufenden Haushaltsberatungen ab. Der Senat bietet den Bezirken auch die Finanzierung von Gutachten zur Erkundung von Bauflächen an. Der Bezirk Neukölln hat kürzlich als erster eine entsprechende Übersicht vorgestellt.

 

Das finden wir richtig und gehen davon aus, dass eine dauerhafte personelle Stärkung der Bezirke erforderlich ist.

Inzwischen liegen von den Bezirken Pankow, Lichtenberg, Neukölln, Spandau und Marzahn-Hellersdorf vertiefende Untersuchungen zu den Wohnflächenpotenzialen vor. Eine grobe Analyse liegt auch für Tempelhof-Schöneberg vor.

Stadtentwicklungsplan Wohnen

Der Senat will in einem »Stadtentwicklungsplan Wohnen« die großen zusammenhängenden Wohnungsneubaustandorte in der Stadt identifizieren. Im November könnte der Plan für den Bau von bis zu 200 000 neuen Wohnungen vom Senat verabschiedet werden.

 

Der Entwurf liegt seit Mai 2013 vor. Trotz zahlreicher Kritik (insbesondere Inanspruchnahme von Grünflächen und Kleingärten, ausgewählte Standorte wie Tempelhofer Feld und Mauerpark) und abweichender Stellungnahmen einzelner Bezirke hat eine vertiefende parlamentarische Auseinandersetzung damit nicht stattgefunden.

Mehr öffentliche Wohnungen

Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen ihren Bestand von rund 285 000 Wohnungen erweitern und dazu rund 30 000 neue Wohnungen bauen oder erwerben. Die Hälfte davon ist bereits erreicht.

 

Das finden wir richtig. 2006 ist bei einem Bestand von knapp 270.000 städtischen Wohnungen ein Privatisierungsstopp in der Koalitionsvereinbarung verankert worden.

Die ersten Ankäufe erfolgten bereits 2011. Aber ohne eine Eigenkapitalstärkung werden die Gesellschaften nicht kaufen oder bauen können, ohne sich neu zu verschulden.

Mietenbündnis

In »Härtefällen« (Krankheit, Alleinerziehende) dürfen landeseigene Wohnungsgesellschaften bei Erhöhungen maximal 30 Prozent des Einkommens als Miete verlangen. Außerdem sollen sie innerhalb des S-Bahn-Ringes jede zweite frei werdende Wohnung an Haushalte mit geringen Einkünften vergeben, außerhalb des S-Bahn-Ringes jede Dritte.

 

Ein Mietenbündnis mit »sich selbst« ist überflüssig, der Senat kann wohnungspolitische Vorgaben auch als Gesellschafter machen.

Das Mietenbündnis hat keinen direkt mietdämpfenden Effekt, es war vielmehr der Startschuss für 10.000e Mieterhöhungen.

Die Härtefallregelung gilt nur bei angemessener (knapp bemessener) Wohnungsgröße. 30% Belastung des Haushaltsnettoeinkommens durch die Nettokaltmiete ist zu viel und keine Härtefallregelung. Die Belastungsquote von 30% kann allenfalls für die Bruttowarmmiete gelten.

Wohnungstausch unter Beibehaltung der alten Rechte ist kaum möglich. Die neuen Belegungsquoten ersetzen die alten vertraglichen Belegungsbindungen nur teilweise und sind angesichts sinkender Fluktuation kein wirkungsvolles Instrument im Umgang mit »Härtefällen«.

Verbot der Zweckentfremdung

Ferienwohnungen werden künftig nur noch in Ausnahmefällen erhalten bleiben. Rund 12 000 Wohnungen sollen auf diese Weise wieder für reguläre Mieter zur Verfügung stehen. Auch Abriss und längeren Leerstand von Wohnungen muss der Bezirk genehmigen.

 

Die Koalition hat die für den 7.11.2013 geplante Beschlussfassung vertagt.

Das ohnehin verbesserungsbedürftige Gesetz – ein umfassender Änderungsentwurf aller Oppositionsfraktionen liegt vor – soll nach Intervention der IHK zum »mangelnden« Bestandsschutz für Ferienwohnungen offenbar noch mehr verwässert werden.

Schon mit dem vorliegenden Entwurf gilt: Alle Ferienwohnungen bleiben durch eine 2-jährige Übergangsregelung zunächst erhalten, keine einzige Wohnung wird für dauerhaftes Wohnen frei.